| Neznámá | •
 |
(21.5.2015 20:26:27)
Smlouva o zprostředkování řeší podmínky toho "co" má RK vlastně zprostředkovat, čili jaká nemovitost a za kolik a podmínky provize.
Podpisy dalších smluv - kupní smlouy (KS) či smlouvy o smlouvy o smlouvě budoucí následují až poté co RK toho zájemce sežene, dřív jaksi stejně není s kým ji sepsat.
V zprostředkovatelské smlouvě (ZS) se nějaké detaily těchto smluv obvykle neřeší, jelikož stejně nejsou známy možnost a podmínky další strany - tedy kupujícího. Leda v případě že má nějaké dané podmínky prodávající může si je nechat dát do ZS, např. delší doba na vystěhování, nějaká časová omezení apod, případně něco čím podmiňuje samotný prodej - třeba že přistoupí k faktickému prodeji (podpisu KS) až bude mít zajištěnu koupi nové nemovitosti.
Ale to jsou spíš specifické záležitosti.
Obvykle se v ZS konkrétní podmínky které budou v kupní smlouvě. RK má totiž nárok na provizi tehdy když se strany obchodu - prodávající a kupující dohodnou a k prodeji skutečně dojde.
V tomto smyslu bych si tedy ZS pohlídala, to se mi zdá na popsaném podivné, že by měli mít nárok kdy najdou zájemce - to ano ale jen když skutečně dojde k prodeji. Tam možná je v té vaší zakopán pes. Ale může jí i to že se RK kryje, protože na rovinu - stává se že RK najde zájemce a ten se pak snaží domluvit přímo s prodávajícím a RK obejít. Tak možná se takto sychrují.
Asi bych to přesné znění zkonzultovala s právníkem, tam se mi to zdá divné.
RK v ZS skutečně neručí za to že peníze budou předány, ani nemůže (nemůže být odpovědná za to celá nějaké třetí strana). ALE mohou mít nárok na provizi pouze pokud dojde k zaplacení,takto to formulované být může a mělo by být
Nicméně to je vše otázka dobře sepsané kupní smlouvy. A seriózní RK zajistí její sestavení tak, aby obě strany obchodu dostaly co jim patří - tedy prodávající peníze a kupující nemovitost.
Obvykle mají RK spolupracujícího právníka, který smlouvy sepíše. U větších obchodů je ale stejně vhodné si to nechat prohlídnout svým právníkem. Seriózní postup už tu byl napsán -
sepsání KS, platba do úschovy, pak vklad na katastr, vyplacení peněz prodávájícímu.
Ohledně úschovy nejlépe notářskou, příp.bankovní. Mmůže být i advokátní - tam je to o shodě na důvěryhodném právníkovi, pokud bych právníka neznala, trvala bych na notářské úschově (tam za škody ručí stát), nebo přes bankovní úschovu.
Peníze se obvykle opravdu nepředávají v hotovosti, leda snad u chatek, nebo nějaká záloha. Nad cca 10tis EUR to ani není legální. A navíc to není zase dostatečná záruka pro kupujícího že vklad bude proveden a on o své peníze nepřijde.
Větší i střední RK jsou obvykle plátci DPH, takže jejich provize DPH zahrnuje (to odvádí státu), nicméně je spíš obvyklé ty procenta počítat včetně DPH. Pro tebe je "nákladem" cena i s DPH, takže si to chce spočítat zda s tím souhlasíš. Provize stejně jako ostatní podmínky obchodu jsou věcí vzájemné dohody, pokud se ti to zdá moc, nemusíš souhlasit a chtít míň. Také záleží i to co je zahrnuto v ceně.
Obvykle bývají v ceně kupní smlouvy, vklad na katastr - tedy kolky, dřív i ten odhad (byl nutný kvůli dani z převodu nemovitostí). V ceně někdy mívají i tu advokátní úschovu když mají dohodnuté ceny se svým advokátem, notářskou ne (ta bývá dražší).
A nezapomeň počítat s daní z převodu nemovitostí, tu platí prodávající.
|
| Rodinová | 
|
(21.5.2015 20:32:55)
Uz se to jmenuje dan z nabyti nemovitych veci, plati ji prodavajici, kupujici ruci, ale mohou si dohodnout i opacne aranzma.
Pro presnost
|
|
| Merida7 | 
|
(21.5.2015 20:39:12)
Neznámá, díky. Ještě: dnes už není třeba kvůli prodeji samotnému nebo dani z převodu nemovitostí nechat udělat posudek? tj. finančák vyměřuje podle skutečné prodejní ceny z kupní smlouvy?
a ještě jak to běhá prosím s tou bankovní úschovou peněz - tj. co by připadala v úvahu u větší částky - jak se to realizuje v praxi s tou platbou bance a kdo platí náklady s tím spojené?
díky
|
| Rodinová |
|
(21.5.2015 20:44:31)
Vygoogluj si dan z nabyti nemovitych veci. Je to novy a slozity na vysvetlovani. Hodnota se muze urcit vic zpusoby, posudek byt nemusi.
Bankovni uschova je vazany ucet a ma to kazda banka jako produkt. Staci zajit a optat se na podminky.
|
| Klarisanek |
|
(21.5.2015 21:16:37)
Nekdy to bez odhadu nejde, zalezi na tom co se prodava. Je to slozite, musi se to nastudovat. Ferova realitka ma ve smlouve, ze zajisti kupni smlouvu, uschovu u notare, vypracovani danoveho priznani na dan z nabyti nemov.veci, tudiz zjisti jestli je ci neni potreba odhad. Solidni realitky poskytuji odhadce trznich cen, odhadce pro ucely DP, zprostredkovani financovani hypotekou, homestaging, atd atd. Ale musi se dobra realitka hledat, ne dat exkluzivitu te co mas za rohem.
|
|
|
| Klarisanek |
|
(21.5.2015 21:20:11)
Pokud se srovnava bezpecnost advokatni, notarske a bankovni uschovy, tak jeji bezpecnost je v tom poradi jak jsem napsala. Bankovni je nejlepsi a neni o tolik drazsi nez notarka, kazda banka ma jiny poplatek, musis se zeptat. Naklady na pravni sluzby a uhradu uschovy se hradi tak jak se dohodnou, kupujici, prodavajici, napul, to je fakt na nich. Nekdy napr. nabizi realitky, ze uschovu a pravni sluzby hradi oni. No ale je jasne, ze jim to clovek zaplati formou provize, ze je to jen lakadlo pro blbe.
|
|
| Neznámá | •
|
(21.5.2015 22:31:57)
No s tím posudkem je to složitější, teď po novu to nemám úplně v paži :) Obecně už nemusí být, ale může, těch způsobů výpočtu je teď prostě víc, dřív o bylo dané že posudek se dával vždy.
FU vyměřoval dle prodejní ceny a ten posudek sloužil jako doklad že cena ve smlouvě není záměrně "podhodnocená", takže prostě platilo se z té která byla vyšší. Teď je to obdobné, ale trochu složitější.
Bankovní úschova, nebo notářská, funguje to v podstatě stejně, je to smlouva o úschově kde je přesně dané za jakých podmínek budou peníze komu a kam vyplaceny - např. po předložení provedeného vkladu na katastr.
Není nikde "dané" kdo musí platit které náklady, to je věc mezistranné dohody. Obecně by se dalo říct že, jako u všeho, náklady na nějakou službu platí ten kdo si objedná. Tady pokud služba "slouží" oběma stranám, kdy chrání zájmy obou, mi přijde fér se o náklady podělit - tedy napůl prodávající a kupující. Pokud tedy není zahnuto v provizi, což ale dá se říct znamená že ji také vlastně platí obě strany.
No ono prostě záleží jak si to dohodnete. Protože jinak můžete být v patové situaci, pro kupujícího je riziko nejdřív zaplatit a doufat že dojde ke vkladu na katastru a přepisu na nej, pro prodávajícího je riziko nejdřív vklad a pak peníze. A nemusí jít jen o neserióznost nebo o podvod, ale prostě také se někomu může něco stát, zemře, upadne do komatu ... to jsou prostě věci co se v životě stávají.
Proto je tady ten mezistupeň, třetí strana, která to vše zajistí.
|
|
|
|
V její náručí
Putování adventemProstějov 
Zapomenutý příběhHodonín 
Vánoční koncertPraha 1 
Vánoční Rybova mše na KuksuTrutnov 
Vánoční slavnostiLiberec 
Putování adventem
Zapomenutý příběh
Vánoční koncert
Vánoční Rybova mše na Kuksu
Vánoční slavnosti
Bramborová roláda s masem/Simča, dcery *1988 a 1997
Košíčky Mon Cheri/Simča, dcery *1988 a 1997
Čokoládový krém/Simča, dcery *1988 a 1997
Churros/Simča, dcery *1988 a 1997
Banánové omeletky/Simča, dcery *1988 a 1997
Brusinkový punč/Simča, dcery *1988 a 1997
Pedrocotta (smetanový dezert s želé Pedro)/
Citronový gel a krém (Lemon curd)/Simča, dcery *1988 a 1997
Tvarohový chesecake/Simča, dcery *1988 a 1997
Dýňoví šneci/Simča, dcery *1988 a 1997
Pedrocotta (smetanový dezert s želé Pedro)